부모 자식간 저가 양도, 증여세와 양도소득세

최근 호가나 실거래보다 몇억씩 낮은 금액으로 부동산 직거래하는 사례가 많아졌습니다. 바로 친척 간, 가족 간 증여하는 케이스인데요. 부모 자식 간 부동산 저가 양도 시, '특수관계인 간의 재산 저가 거래'로 세금을 잘 따져보셔야 합니다.

 

 

매매사례가

부동산 증여, 특히 아파트를 물려주는 경우에 증여재산을 산정하는 기준은 '매매사례가'입니다. 즉, 증여일 6개월 전 ~ 증여일 후 3개월 동안 비슷한 조건(동, 층)으로 거래된 아파트 가격을 기준으로 증여 세금이 결정됩니다. 부동산 가격이 하락할 수록 증여세, 취득세가 낮아지게 됩니다.

 

 

 

 

세금 문제

 

1. 자녀 (매수자, 양수자)

 

이 거래에서는 매수하는 자녀에게 증여세가 발생 할 수 있습니다.

 

• 증여세 비과세 되는 범위 : 시가의 30%, 최대 3억 원

만약 시가 15억 원 아파트를 12억에 양도했다면, 이 거래는 정상거래로 간주합니다.

 

• 증여세 과세 대상 : 3억 원 이상 저가로 거래한 경우
• 증여재산가액 : 거래금액-시가 = 차액에서 3억 원을 제한 나머지 금액에 증여세를 '매수자'가 내야 함

 

따라서 부모님 명의의 15억 원짜리 주택을 자녀에게 8억에 매도했다면

매수자는 차액 7억 원 중 3억 원을 뺀 나머지 4억(증여재산가액)에 대해 증여세를 내야 합니다.

 

그래서 자녀(매수자)가 돈이 부족한 경우, 거래 금액을 낮추고 나머지 증여재산가액에 대해 증여세를 내는 케이스도 있다고 합니다.

 

 

2. 부모 (매도자, 양도자)

 

부동산 거래 시 짝꿍처럼 따라다니는 게 양도소득세입니다. 자녀에게 집을 파는 부모님(매도자)은 양도소득세를 내야 합니다.

 

• 양도소득세 비과세 범위 : 시가의 5%, 최대 3억 원까지

10억 원 시가의 주택을 7억에 매도했다면, 정상거래 범위에 해당됩니다.

 

• 양도소득세 과세 대상 : 시가 5%, 시가와 거래가액 차이 금액이 3억 원 이상인 경우
• 양도가액 기준 : 시가 (O) 초과분 (X)

만약 부모가 10억 원의 주택을 자녀에게 5억 원 저가 매도 했다면, 양도소득세를 계산할 때 기준은 두 금액 중 10억입니다.

 

 

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유의할 점

• 부모 자식 간 저가 양도라도 반드시 '거래 대금'은 주고받아야 추후 입증 자료가 될 수 있습니다.
• 매수자의 경우, 거래 금액의 취득세도 잘 계산해봐야 합니다.
• 일시적 2 주택 비과세 혜택, 다주택자 한시적 중과배제를 잘 활용하면 저가 양도 세금을 줄일 수 있다고 합니다. 

 

 

부모 자식간 증여한도, 증여세율 계산법

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